לא רק עשירים יכולים לקנות היום דירה: כך תצליחו לקנות בית גם אם אין לכם שום חסכונות, או עם הון עצמי נמוך במיוחד

"במחירים של היום, אי אפשר לקנות דירה בישראל". כמה פעמים שמעתם את המשפט הזה בשנים האחרונות? וכשהעיתונים מדווחים שוב ושוב על עליית מחירים, אפשר בהחלט להגיע למסקנה שרכישת דירה במיקום סביר ובמצב טוב היא עניין לעשירים בלבד.

אבל האם חשבתם על זה פעם לעומק? גם בימינו – יש אנשים שמצליחים לרכוש דירות מבלי להשתייך לעשירון העליון, בלי לעשות אקזיט מטורף, ובלי חסכונות של מאות אלפי שקלים.

כזה, למשל, הוא סיפורם של זוג רופאים, בשנות ה-30 לחייהם. השניים, שהרוויחו יחד משכורת חודשית לא בשמיים, הצליחו לצבור הון עצמי של 180 אלף שקל, וביקשו לקנות דירה במודיעין שמחירה 1.6 מיליון שקל. די מהר, הם גילו שכדי לקבל משכנתא לרכישה כזו, הבנקים דורשים הון עצמי של 400 אלף שקל לפחות. בחיפושים אחרי פיתרון יצירתי, פנו ליעוץ כדי לאתר מקורות מימון נוספים.

"נכסים חבויים" מתחת לאף

"אחד המכשולים הגדולים בדרך לרכישת דירה בישראל הוא הדרישה של הבנקים להון עצמי של 25% מערך הדירה – מה שמונע מאנשים עם הון עצמי נמוך יותר לרכוש לעצמם דירה ראשונה", מסביר אילן מזרחי מחברת א. פרימיום, מומחה פיננסי ומרצה לכלכלת משפחה וניהול תקציב. לדבריו, "יש גם אנשים שרוצים לרכוש דירה שנייה ושלישית, לילדים או להשקעה, אבל לא מצליחים כי אין להם הון עצמי".

הפיתרון, במקרים רבים, פשוט למדי – ולדברי אילן, נמצא ממש מתחת לאף. "לרבים מאיתנו יש 'נכסים חבויים' שיכולים לשמש אותנו לרכישת דירה גם ללא הון עצמי", הוא מסביר. "אנשים לא מעלים על דעתם שהם קיימים בכלל, ולא יודעים עד כמה זה יכול לסייע להם. במקרה של זוג הרופאים, למשל, נעזרנו בנכסים של ההורים כדי לגייס את ההון העצמי שנדרש להם לרכישת הדירה, ורק אז פנינו לבנק לקבלת משכנתא. כך הם הצליחו לקנות את הדירה שרצו".

כך תקנו דירה בלי שום הון עצמי

לא רבים יודעים זאת, אך בתקנות בנק ישראל קיימות פרצות המאפשרות לרכוש דירה ראשונה גם ללא הון עצמי בכמות הדרושה, ודירה שנייה או שלישית ללא הון עצמי כלל.

איך זה עובד?

נניח שאנחנו רוצים לקנות דירה במיליון שקל, למרות שאין לנו שום הון עצמי. בהנחה שלהורים שלנו יש דירה ללא משכנתא, נוכל לקחת עליה משכנתא חדשה בהיקף קטן של 300 אלף שקל, שישמשו לנו כהון עצמי. לסכום הזה נוסיף משכנתא על הדירה שנרכוש, בהיקף של 700 אלף שקל, וראו איזה פלא – הצלחנו לקנות דירה שעולה מיליון שקל, בלי להביא כסף מהבית.

הלוואה כנגד קרן השתלמות

אפשר גם להשתמש במכשירי חיסכון פנסיוניים שונים כדי לקבל הלוואות בתנאים אטרקטיביים, וכך לצבור הון עצמי. לדוגמא, מי שיש לו קרן השתלמות נזילה יכול לקבל הלוואה בגובה של עד 80% מהסכום בקרן בריבית אטרקטיבית, לתקופה של שבע שנים. ניתן גם לקבל הלוואות מנכסים פנסיוניים אחרים – בהתאם לסכום שנצבר בהם ולוותק החיסכון. אפשרות נוספת היא להתפשר ולקנות דירה זולה, ולאחר שמחירה עולה, למכור ולהשתמש בכסף כדי לרכוש נכס נחשק יותר.

"יש לשים לב שעסקאות רכישה ללא הון עצמי ועם 100% מימון הן עסקאות עם סיכון, כי ההחזר החודשי לבנק עלול להיות גבוה", מדגיש אילן. "מהלך כזה חייב להיות מגובה בהכנסות טובות ויציבות ובאיזון תקציבי, וזה נכון גם למי שלא רוכש דירה".