קונים דירה? מזל טוב! לפני שאתם רצים לקחת משכנתא, שימו לב שהבנק מציע לכם את העסקה שהכי משתלמת עבורו – ולא בהכרח כדאית גם לכם

כמה פעמים בחיים אדם קונה בית? העסקה הכלכלית הגדולה ביותר של חיינו היא עניין רציני ביותר, במיוחד אם היא כרוכה בנטילת משכנתא, שאותה נחזיר מדי חודש לאורך שנים רבות, והיא תנגוס חלק ניכר בהכנסות התא המשפחתי.

רוכש הדירה הישראלי הממוצע הוא חסר ניסיון בענייני משכנתא, ואין לו ידע רב בענייני פיננסים, הלוואות ומימון. כאשר הוא נכנס לסניף הבנק ומבקש משכנתא, הפקידים הם אלה שמחזיקים ביתרון עליו: הם מכירים את כל הנהלים והחוקים, מתמצאים בנושאים כמו ריבית, מדד והצמדה, ובאופן כללי – עושים הכל כדי למקסם את הרווח של הבנק, ובשום אופן לא את זה של הלקוח.

"רוב הזוגות שמבקשים משכנתא מגיעים לבנק לבד, בלי הבנה ובלי ידע, ומקסימום אחד החברים או ההורים נתן להם המלצה כלשהי לגבי הריבית", מסביר רו"ח רון מועלם, מנכ"ל חברת "משכנתא ישראלית". "המשכנתא ניתנת בנוסף להון העצמי של הזוג, ויכולה להגיע לגובה של 75% ממחיר הדירה. לפעמים זה לא מספיק, והרוכש זקוק להלוואה נוספת דרך חשבון הבנק – שכרוכה בריבית ובהחזר חודשי גבוהים".

פקיד המשכנתאות דואג לאינטרסים של הבנק

לדברי רו"ח מועלם, זוגות רבים "סומכים על הבנק שידאג להם", ולכן נוטים לנהל משא ומתן קצר על תנאי המשכנתא, אם בכלל.

"הורדה של עשירית אחוז ריבית במסלול מסוים, תחסוך לזוג לכל היותר 10-5 שקלים בחודש, סכום לא משמעותי", הוא מסביר. "החוכמה היא לדעת מה לבקש, איזה תמהיל, כמה מסלולים, ומה תהיה הפריסה שלהם לפי השנים. הריבית היא חשובה, אבל אם לא יודעים לראות את התמונה הכללית ואת התפתחות המשכנתא בעתיד של המשפחה – כל המיקוח לא שווה כלום".

מה שהבנק לא מספר לזוגות המגיעים אליו לבקש משכנתא, הוא שהם לא חייבים לקבל את התנאים שמציע להם פקיד המשכנתאות מטעם הבנק, ובהחלט יכולים להיעזר בליווי של רואה חשבון חיצוני לצורך ניהול משא ומתן מול הבנק. היתרון: רואה חשבון מומחה למשכנתאות מבין היטב את ההבדלים בין המסלולים האפשריים, ומה שהכי טוב עבור הבנק – לא בהכרח טוב גם לנוטל המשכנתא.

כבר יש לכם משכנתא?
כנראה שמגיעים לכם 150 אלף שקל בחזרה.
לחצו כאן לפרטים >>

"בהחלט אפשר להשיג מימון גבוה יותר, בתנאים טובים יותר"

יעוץ וליווי במהלך קבלת המשכנתא יכולים לשנות את התמונה לגמרי – לטובת הלקוח, כמובן. תכנון המביא בחשבון סיכונים אפשריים וכולל תחנות יציאה עתידיות במועדים שיתאימו ביותר למשפחה הצעירה, חוסך בממוצע עשרות אלפי שקלים לאורך השנים, ואפילו יותר.

בניגוד לפקיד המשכנתאות, שלא ינדב מידע שיועיל לתקציב המשפחתי אם הוא עומד בניגוד לאינטרס הכלכלי של הבנק, לרואה חשבון מלווה יש את הכלים לבחון את הצעות הבנק ולהבין את מידת הכדאיות שלהן, לחזות את התפתחות המשכנתא בעתיד, עד כמה היא תשפיע על המשפחה, ולקבל החלטה בהתאם.

זוג השיג עוד 5% מימון – וחסך 129 אלף שקלים

כך, לדוגמא, זוג צעיר מראשון לציון הגיע לבנק לבקש משכנתא, וקיבל הצעה למימון בגובה 70% ממחיר הדירה. "לאחר שקיבלו את הצעת הבנק, הם פנו אלינו לליווי מקצועי, ויחד הצלחנו להשיג מימון של 75% בבנק אחר – שהם תוספת של עוד 77 אלף שקלים", מספר רו"ח רון מועלם.

"בנוסף, בנינו עבורם מסלולי החזר מותאמים אישית, כולל תחנות יציאה עתידיות וריביות התואמות להכנסות העתידיות שלהם. בסופו של דבר הם חסכו 129 אלף שקלים בהוצאות מימון, וגם קיבלו הלוואה גבוהה יותר".

התאמה אישית של ההלוואה חסכה 117 אלף שקל

במקרה אחר, בני זוג מהרצליה ביקשו מהבנק ש-100 אלף שקלים מתוך סכום ההלוואה יוחזרו בגרייס (כלומר – תשלום ריבית בלבד, בלי הקרן) למשך שנה, מאחר שהתגוררו אצל ההורים עד להשלמת בניית הדירה.

"לאחר שהבנק סירב", מספר רו"ח מועלם, "הם פנו אלינו לקבלת יעוץ והצלחנו להשיג עבורם הצעה בהתאם למה שביקשו, עם מסלול של 100 אלף שקלים לשנה בגרייס. בסך הכל, התנאים החדשים שקיבלו חסכו להם יותר מ-117 אלף שקלים".