מחירי הדירות יכולים לעלות או לרדת, אך כמות הקרקע בישראל מוגבלת. בני ברנשטיין, מנכ"ל החברה למימוש קרקעות, מסביר איך בוחרים באיזה קרקעות להשקיע – ולמה עפולה וחדרה הן היעד הבא למשקיעי נדל"ן בישראל

המשקיעים בישראל מבולבלים. עליית מחירי הדירות, שנמשכת כבר יותר מעשור, ניצבת בפני מאבק עיקש של שר האוצר, ולאחרונה נראים סימני בלימה ואף ירידת מחירים. גם שוק ההון, שדהר קדימה בחודשים האחרונים, מגלה סימני היסוס.

בישראל הקטנטנה, המשאב הנדיר ביותר אינו נפט או גז – אלא קרקע. האוכלוסייה גדלה ומתרחבת בהתמדה, ובין אם מחירי הדירות עולים או יורדים, משפחות חדשות זקוקות לעוד ועוד דירות לגור בהן – ויש גבול למידה שבה אפשר לצופף יישובים קיימים, או לבנות יותר ויותר לגובה.

"חשוב לבחור בקרקע עם עתיד תכנוני"

"מלאי הקרקעות בישראל הוא דבר מוגבל, ואין שום אפשרות לייצר קרקעות נוספות", מסביר בני ברנשטיין, מנכ"ל החברה למימוש קרקעות, הפועל יותר מ-20 שנה בתחום הנדל"ן. לדברי ברנשטיין, "אחת מאפשרויות ההשקעה המעניינות היום היא קרקעות, מסיבה פשוטה אחת: ביקוש גובר, אל מול היצע מצומצם.

"ההשקעה בקרקע נחשבת לזולה יחסית ובעלת פוטנציאל לתשואה גבוהה, לעומת רכישת דירה להשקעה, הדורשת הון עצמי נכבד ומניבה תשואות נמוכות, או השקעה בשוק ההון ההפכפך", הוא אומר.

איך אפשר לדעת אם הקרקע מתאימה להשקעה?

"אנו מאמינים שחשוב לבחור רק בקרקע שיש לה עתיד תכנוני. ישנן קרקעות חקלאיות המיועדות לפיתוח עירוני רחוק טווח, מה שאומר שיעברו שנים רבות, אם בכלל, עד שיושלמו תהליכי ההפשרה והתכנון ויהיה אפשר לבנות עליהן. היום, שלא כמו בעבר, המידע בנושא נגיש ביותר וניתן לבירור בקלות באתרי האינטרנט ובעירייה – שלב שחשוב לא לוותר עליו אם אתם מתכננים קניית קרקע".

כך תקטינו את הסיכון ברכישת קרקע להשקעה

"יש כמה קריטריונים שלדעתנו מצמצמים משמעותית את הסיכון הקיים בכל השקעה, והופכים אותה לסולידית יותר. לפני הכל, כדאי לבחור באזורי ביקוש: קרוב לים, למשל, לתשתיות חשובות ולפארקים, או בערים חזקות במרכז כמו הוד השרון, הרצליה ורעננה – אלה משפיעים באופן ישיר על השווי העתידי של הקרקע ועל סחירותה", מדגיש ברנשטיין.

חוץ מהשיקולים האלה, יש דברים נוספים שמשקיעים חייבים לשים לב אליהם?

"בוודאי. כשמדובר בקרקע, יש חשיבות עצומה לקיומו של הסכם שיתוף – כלומר, הסכם המסדיר את ההתנהלות העתידית בחלקה ומגדיר את זכויותיו של כל בעל קרקע, והוא חיוני להתנהלות השוטפת ולקיצור הליכים לקראת בנייה. גורם משמעותי נוסף הוא קידום הקרקע על ידי הרשויות המקומיות: כשהקרקע היא כזו שגם הרשות בעצמה רוצה לבנות עליה, האינטרס הופך להיות משותף והתהליכים מתקצרים.

עוד שיקול חשוב הוא הבעלות על הקרקע. כיום, 93% מהקרקעות בישראל מוחזקות בידי המדינה ו-7% בלבד מוחזקות בידיים פרטיות, וכשמשקיעים בקרקע – מומלץ לוודא שהיא בבעלות פרטית ולא בבעלות מינהל מקרקעי ישראל, שכן אז היא נתונה לחוקים והגבלות שאף משקיע לא רוצה".

ומה קורה אם מחליטים לצאת מההשקעה בקרקע? האם יש אפשרות למכור?

"עניין הסחירות הוא אחד הקריטריונים החשובים ביותר למשקיעים. חשוב לוודא שתוכלו למכור את הקרקע שרכשתם בכל זמן, מבלי שתצטרכו להמתין עד לבנייה עצמה. קרקעות בהליכי הפשרה ושינוי יעוד הן מוצר סחיר ומבוקש, ולכן קרקע איכותית, שנמצאת בהליך תכנוני ובעלת ייעוד לבנייה היא מוצר שניתן לממש לאורך כל הדרך. ככל שההליך התכנוני יתקדם, כך ערך הנכס יעלה והרווח יגדל".

עפולה: קרקע מאושרת לבנייה רוויה

החברה למימוש קרקעות משווקת כיום קרקעות בשני אזורי ביקוש, שקיים לגביהם תכנון עתידי לבנייה למגורים: בעפולה, משווקת החברה קרקע במתחם הסמוך לכניסה הדרומית לעיר, עם זכות לדירה עתידית של 5-4 חדרים; ובחדרה, בה משווקת החברה קרקעות במתחם חדרה עיר ימים, שהוא חלק מתוכנית המתאר של העיר.

הקרקע בעפולה מאושרת בגין תוכנית מתארית ומיועדת לבנייה רוויה של בניינים. המתחם צפוי ליהנות מתנופת הבנייה המורגשת בשנים האחרונות בעפולה, אליה מהגרים תושבים מחיפה ונצרת עלית הסמוכות, והיא קרובה לכביש 6, לרכבת העמק וגם למכללת עמק יזרעאל.

חדרה: משחזרים את הצלחת פרויקט "עיר ימים" בנתניה

בפרויקט בחדרה, מדובר בזכות לדירה בת 5-4 חדרים בסמוך לחוף הים, ולפי תוכנית המתאר העירונית – עתידות להיבנות במתחם 10,000 יחידות דיור, וכן בתי מלון וטיילת. התוכנית שואבת השראה מההצלחה של פרויקט עיר ימים בנתניה, ואף תוכננה על ידי אותו אדריכל, טומי לייטרסדורף, שתכנן את השכונה המבוקשת.

"במקרה של עפולה וחדרה, אנו משערים כי הקרקע תהיה זמינה לבנייה בעוד כחמש שנים, ובמקרה כזה אנו צופים תשואה שנתית של 20%-15% בממוצע על ההשקעה", מציין ברנשטיין. "אנו מאמינים שמחירי הקרקעות צפויים לעלות עם ההתפתחות המטאורית של עפולה וחדרה בשנים הקרובות".

הכפלת שווי הקרקע בתוך חמש שנים

"לפי שיטת המספרים הקטנים, ככל שההשקעה היא קטנה יותר – קל לה יותר להכפיל את עצמה", הוא מסביר. "אם כיום הקרקעות מוצעות לרכישה במחירים נמוכים יחסית הנעים בין 150 ל-400 אלף שקל, לפי ההערכות שלנו, הן יניבו תשואות של 15% עד 20% בשנה – הכפלה משוערת של שווי הנכס בתוך חמש שנים".