כשלא ברור אם מחירי הדיור יחזרו לעלות או ימשיכו לרדת, עובדה אחת נותרת ללא שינוי – משאבי הקרקע בישראל מצומצמים, וערך הקרקעות הפרטיות המיועדות למגורים הולך ועולה. מנכ"ל חברת יונייטד ישראל מסביר איך החברה מאתרת את הקרקעות עם הפוטנציאל הגבוה ביותר ואיך שומרים על זהות אינטרסים עם המשקיעים
עד לפני כמה שנים, המשקיעים בישראל ידעו שרכישת נדל"ן היא הדרך להצלחה, כשמחירי הדירות רק עלו בהתמדה משנה לשנה. לאחרונה אמנם ניכרת בלימה בדהירת המחירים, אבל לישראלים רבים זה כבר מאוחר מדי: המחירים הגיעו לרמה כה גבוהה, שרובם הגדול של המשקיעים לא יכולים להרשות לעצמם לרכוש דירה אפילו בפריפריה, שלא לדבר על אזורי הביקוש.
גם מי שעדיין יכול לממן רכישת דירה להשקעה, מעדיף לשבת על הגדר לאור מגמת המחירים הלא ברורה והחשש כי הירידה עשויה להתרחב ולהימשך גם בשנים הקרובות, ובכך לגרום הפסד למי שהשקיעו מיליוני שקלים בנדל"ן. התוצאה – יותר ויותר ישראלים מגלים את תחום ההשקעה בקרקעות, הזולות משמעותית מדירות, וגם בתקופה של קיפאון בשוק הנדל"ן – מציעות פוטנציאל אדיר לעליית ערך.
"קרקעות פרטיות בטאבו? משאב נדיר"
"ישראל היא מדינה חזקה אבל ללא משאבי טבע – חוץ מהאדמות שלה", אומר אילן פול, מנכ"ל חברת יונייטד ישראל, המשווקת בימים אלה קרקעות להשקעה בפרדס חנה. "רוב הקרקעות בארץ שייכות למינהל מקרקעי ישראל, כלומר למדינה. רק 7% מקרקעות המדינה הן פרטיות בטאבו – וזה בדיוק מה שאנחנו מחפשים עבור המשקיעים".
אז כל מה שצריך כדי להבטיח עליית ערך זה למצוא קרקע פרטית?
"בכלל לא. קרקע פרטית שתישאר חקלאית ב-50 השנים הקרובות, לא תניב שום ערך למשקיע. לא מספיק שהקרקע תהיה פרטית, היא צריכה גם להיות בתהליך הפשרה מתקדם באזורי ביקוש. כלומר, אנחנו מחפשים ודאות גבוהה לכך שיבנו על הקרקע מתחמי מגורים, ואז המשקיעים יראו את ערך ההשקעה שלהם מוכפל ומשולש, ואף יותר מזה. קרקע כזו היא כמו שטח אדמה שמצאו בו נפט – כולם רוצים לשים עליה יד. זו אחת האופציות הטובות ביותר לכל מי שרוצה לראות עלייה משמעותית בערך הכסף שלו".
בפרדס חנה, הצליחה יונייטד ישראל לאתר קרקע אטרקטיבית להשקעה, והיחידות מוצעות למשקיעים במחיר של 134 אלף שקלים, כשהן מיועדות להשקעה ומינוף כלכלי ולא לבנייה פרטית.
הקרקע נמצאת בהליכי הפשרה מתקדמים, עם תב"ע מאושרת להקמת שכונת מגורים חדשה לבניינים בגובה של כ-8 קומות (לא בנייה פרטית), ולפחות 530 דירות חדשות.
איך זה נראה מלמעלה? צפו >>
"אי אפשר לקנות דירה בלי עזרה מההורים"
לנועם ודניאלה, זוג עובדי הייטק המתגורר ברחובות, היתה קרן השתלמות שסבלה מירידות חדות וחוסר יציבות. השניים החליטו למשוך ממנה את הכסף כדי להעביר אותו להשקעה בטוחה ויציבה. "בסוף שנת 2021, הם בחרו לרכוש קרקע בייעוד למגורים ששיווקנו בנס ציונה, פרויקט שהסתיים תוך חודשים ספורים וכל הקרקעות בו נחטפו", מספר אילן פול, מנכ"ל יונייטד. "מאז, בתוך פחות משנה וחצי, ערך הקרקע כבר עלה בכ-20%".
למה לא לחסוך הון עצמי ופשוט לקנות דירה להשקעה, למשל?
"פעם זה עבד, היום זה כבר לא רלוונטי. בזמן שאתם חוסכים, המחירים בורחים למעלה. קחו לדוגמה את עדי, עובדת קופת חולים, והראל, טכנאי בחברת תקשורת. מגיל צעיר הם חוסכים כסף לרכישת דירה, אבל כשהגיעו לסכום של 300 אלף שקל הם הבינו שגם אם יחסכו עוד 20 שנה זה לא יעזור, כי ב'מרוץ לדירה' בישראל כמעט ואי אפשר לנצח בלי עזרה מההורים".
אז אולי לקנות דירות זולות בפריפריה?
"לא לכל אחד מתאים להתנהל מול שוכרים של דירה. אנה ואלכס, למשל, הם זוג מדימונה שהגיע אלינו. היא עוזרת סיעודית לקשישים, הוא עובד במפעל אלקטרוניקה, ואחרי שצברו הון עצמי קנו דירה להשקעה בדימונה. מהר מאוד הם הבינו שזה כאב ראש אחד גדול. צריך למצוא שוכרים מתאימים עם יכולת כלכלית לשלם שכר דירה באופן קבוע, לטפל בתקלות ולהיות בקשר עם אנשי מקצוע. הם הגיעו למסקנה שההשקעה הנכונה עבורם היא קרקע הצפויה לשנות יעוד למגורים, השקעה לטווח לא ארוך שצפויה להניב תשואה גבוהה".
"הקרקע תופשר. השאלה היא מתי"
אז מה כדאי למשקיעים לעשות עכשיו?
"הכי חשוב להכות בברזל כל עוד הוא חם – ולקנות כמה שיותר קרקעות מהסוג הזה, לפני שהם ייעלמו לחלוטין. אנחנו מאפשרים למשקיעים הפרטיים שלנו לקנות כמה יחידות בכל פרויקט שלנו, וכך מממשיכים לאתר עוד קרקעות באזורי ביקוש, ובהליכי הפשרה מתקדמים. האינטרס שלנו זהה לזה של המשקיעים – לחפש את הקרקע שתניב את התשואה הגבוהה ביותר, כך שזה מצב שלWin-Win".
מה התחזית שלכם לעתיד שוק הנדל"ן בישראל?
"אנחנו בדרך להיות המדינה הצפופה ביותר בעולם עד 2050. ההשקעה הכי בטוחה שיש היא להחזיק בידיים מוצר שהוא משאב נדיר, שאי אפשר לייצר עוד כמוהו. בקרקעות שאנחנו מוצאים אין שאלה אם הקרקע תופשר, אלא רק מתי – כי חלות עליהן תוכניות מתאר מאושרות עם יעוד למגורים".
וכמה שנים דרושות עד שאפשר לממש את ההשקעה?
"אנחנו עובדים עם הערכות שמאי מחמירות וצפי הזמנים בדרך כלל נע בין 3-5 שנים, מקסימום 7, עד לאישור ומימוש התוכנית. לא נרכוש קרקעות שלפי חוות הדעת עוברות את טווחי הזמנים הללו. כך שמבחינת המשקיעים, זה כמו קרן השתלמות – מפקידים בה כסף, ומחכים שש שנים עד שאפשר יהיה למשוך אותו, ברווח".
מתעניינים בקרקע להשקעה ב-134 אלף ש"ח?
השאירו פרטים –
* הקרקע אינה זמינה לבנייה מיידית
