במשפחות ישראליות רבות מחזיק הדור הבוגר בשתי דירות או יותר, ובהון משפחתי שהוא מתכוון להוריש בבוא היום לילדים. אבל מה קורה לדירה אם אחד מהילדים מתגרש, או במקרה של "חברה" חדשה וצעירה לאב שהתאלמן?

מעשה בבני זוג בני כ-75, שהחזיקו ברשותם שלוש דירות – דופלקס במרכז הארץ ועוד שתי דירות להשקעה. כשביקשו למכור את הדופלקס ולרכוש במקומו דירה בתל אביב, הם הגיעו לייעוץ מס, וגילו כי לאור העובדה שהנם בעלים של יותר מדירה אחת, המכירה והרכישה יעלו להם במסים של לא פחות ממיליון שקלים.

"בני הזוג היו המומים מהמסים הגבוהים", מספרת עו"ד רות אלדן אורנשטיין, שהזוג הגיע לייעוץ במשרדה. "כשביררתי מה השאיפה שלהם, הם הביעו את רצונם שכל אחד משלושת ילדיהם יהיה 'מסודר' עם דירה משלו, אבל בפועל הם לא רכשו דירה לאף ילד והחזיקו את כל שלוש הדירות שלהם בבעלותם, מחשש לגורל הדירות במקרה של נישואין או פרידה של הילדים.

"הם הבינו שלא רק שהם יכולים לחסוך את המסים הצפויים, אלא יכולים לדאוג כבר בחייהם לדירה לכל ילד, ואת החשש שלהם מפני אובדן עתידי של הדירה, ניתן לפתור באמצעות הגנה משפטית על הנכסים", מספרת עו"ד אלדן אורנשטיין.

האסטרטגיה שחסכה מס של מאות אלפי שקלים

"החלטנו לבצע מהלך של מכירת אחת מהדירות להשקעה, ובכסף שהתקבל נרכשו שתי דירות לשניים מהילדים. הדירה השנייה שהיתה ברשותם הועברה במתנה לילד השלישי, והדופלקס נמכר גם הוא. כך הזוג רכש את הדירה שרצה בתל אביב", היא מסבירה.

"חסכנו סכום אדיר בזכות הפטור ממיסי שבח שקיבלנו בחלק מהדירות, והקנייה של הדירה בתל אביב נעשתה לפי מדרגות מס רכישה של דירה יחידה וחסכה מס רכישה של מאות אלפי שקלים. כמו כן, וידאנו כי כאשר תימכר הדירה בת"א – בני הזוג או ילדיהם לא יצטרכו לשלם כלל מס שבח באמצעות פטור מיוחד לבעלים של דירה אחת", היא מסבירה בחיוך. "אלמלא ביצעו בני הזוג את המהלך הזה, הם או הילדים שלהם היו נאלצים לשלם מאות אלפי שקלים מס שבח".

"הדבר הכי חשוב מבחינתי הוא שכל הדירות של הילדים נרכשו תוך הגנה על ההון המשפחתי", מדגישה עו"ד אלדן אורנשטיין. "במקרה של ערעור הזוגיות או פרידה חלילה, הדירות יישארו של הילדים בלבד – לעתים גם בלי צורך בהסכמי ממון או מעורבות כלשהי מצד בני הזוג של הילדים".

מגינה על ההון המשפחתי

אבל המהלך המבריק הזה לא נולד במקרה: עו"ד אלדן אורנשטיין מתמחה בהגנה והפחתת המס על ההון המשפחתי, גישור משפחתי, ועוסקת בתחומי הנדל"ן ומיסוי הנדל"ן כבר יותר מ-20 שנה. "היום, כמעט כל משפחה שמגיעה לייעוץ משפחתי או נדל"ני או מיסויי מבינה שיש לה צורך בראייה כוללת שתיקח את כל הגורמים בחשבון ותנהל את ענייני המשפחה באופן הוליסטי ותוך יכולת לגשר בין כל הצדדים", היא אומרת.

"לתכנן העברה בין דורית של העושר – תוך צמצום המס"

"משפחות מעדיפות לא לחשוב על משברים מראש. אבל כשההון והנכסים המשפחתיים עוברים לידיים הלא נכונות ויוצאים מהמשפחה – למשל, במקרה של גירושים של אחד מהילדים, או כשמטפל של אחד ההורים, או בן זוג חדש, עלול להשתלט על הנכסים ואפילו לדאוג לכך ששמו יופיע בצוואה וידחק הצידה את הילדים – זה נורא", היא מסבירה. "תכנון נכון של העברה בין דורית של ההון המשפחתי יכול לחסוך מסים בסכומי עתק".

איך מבטיחים שההון המשפחתי לא יגיע לידיים זרות?

לפני כשלוש שנים, אישה כבת 60 הגיעה למשרדה של עו"ד אלדן אורנשטיין במטרה "לעשות סדר" בנכסים שצברה עם בעלה, ולהבטיח שההון המשפחתי לא יגיע לידיים זרות.

"לפני כשנה התקשרו אלי הילדים וסיפרו כי אמם נפטרה, וכי אביהם, בן ה-65, התאהב ועומד לשאת לאישה צעירה בת 26 שהכיר בטיול. הם חששו שהיא רוצה רק את כספו", מספרת עו"ד אלדן אורנשטיין. "ואכן, כמה חודשים לאחר מכן התקשר אלי האב וסיפר שהצעירה עזבה אותו. מתברר שהצוואות ההדדיות שערכתי לו ולאשתו המנוחה – הצילו את הרכוש. כשהצעירה הבינה שלא תוכל לקבל זכויות בווילה המשפחתית או בהון שנצבר, היא פשוט איבדה עניין וביטלה את החתונה".

5 טיפים של עו"ד רות אלדן אורנשטיין לשמירה על ההון המשפחתי:

1. לערוך תכנון מקדים לקראת העתיד. למשל, לוודא מראש שכל נכס שיועבר לילדים, אכן יישאר בחזקתם.
2. לחלק את הנכסים באופן מוסכם בין הילדים, כדי למנוע קרבות ירושה.
3. לדאוג במסגרת צוואות הדדיות לבן/בת הזוג, אך בד בבד גם להגן על הרכוש המשפחתי, ולוודא שבבוא היום יגיע אך ורק לילדים המשותפים, ולא יזלוג החוצה.
4. לתכנן העברה בין דורית של העושר ושל הרכוש, תוך צמצום מרבי של המסים שבני המשפחה ו/או היורשים יידרשו לשלם בעתיד.
5. להסדיר מראש טיפול בגוף וברכוש במקרה של אי כשירות או אובדן צלילות של מי מבני הזוג או שניהם, באמצעות ייפוי כוח מתמשך.