בלי כאבי ראש משוכרים, בלי לשלם מס רכישה, בלי מס על דירה שלישית – דירה להשקעה במאה ה-21, פריצת הדרך של מומחי הנדל"ן. לא מה שחשבתם

יהושע ירחי מראיין את אבי גרוסמן, מנהל תיקי לקוחות בחברת נדל"ן גדולה, מומחה נדל"ן בעל ותק וניסיון רב.

כמי שמלווה משקיעים רבים בתחום הנדל"ן, מה אתה יכול לומר על ההתפתחויות בתחום הזה?

כמו בכל תחום, גם בתחום הנדל"ן ישנן כל הזמן התפתחויות. ולכן מי שמשקיע בתחום זה, חייב להיות ערני לשינויים, השקעה מעולה של אתמול, יכולה להיות השקעה בינונית ומטה של היום.

תוכל לתת דוגמה?

כן, בהחלט. בוא ניקח את תחום השכירות. כישראלים, אנו מעדיפים תמיד להשקיע 'ליד הבית', לקנות דירה שאנחנו רואים בעיניים, להשכיר אותה, וליהנות מנכס מניב לאורך שנים. השקעה מסוג זה, על אף שהיא כרוכה בדרך כלל בהתעסקות לא מעטה הכוללת מציאת דירה, הליך רכישה, משכנתא, מציאת שוכרים, גבייה, טיפול בתלונות, ולעתים סיבוכים של ממש עם שוכרים וכו' – גילמה בתוכה בשנים האחרונות עליית מחירים מטורפת שפיצתה בדרך כלל על הזמן והמשאבים שהושקעו.

כיום, לא צריך להיות מבין גדול בנדל"ן כדי לראות שהמצב השתנה. עליית המחירים מתונה, אם בכלל, והרווח השוטף מהשכרת הדירה נמוך. בחישוב נכון של כל ההוצאות סביב הדירה, הרווח הריאלי במקרים רבים הוא כמעט אפסי. כעת זה הזמן להתעורר ולחפש משהו אחר.

אז אני מניח שאתה מתכוון להשקעה בארה"ב?

לא רק, אך אכן זהו כיום היעד המועדף על מי שמחפש יותר ביטחון. באירופה בכלל ובאנגליה בפרט, טרם ניתן לדעת את השפעות הברקזיט (יציאת בריטניה מהאיחוד האירופי), וכן נתוני מקרו אחרים על הנדל"ן (פליטים ועוד). גם בחירתו של טראמפ, שהינו איש נדל"ן מצליח, מוסיפה לתחושה הטובה של המשקיעים בארצות הברית.

אך באופן כללי, חשוב לדעת שכשיוצאים מאזור הנוחות – השקעה ליד הבית – כללי המשחק משתנים. השקעה במדינה זרה צריכה להתחשב בהרבה דברים שלא ידועים למשקיע הישראלי הממוצע, כמו חוקים עירוניים מדינתיים ופדרליים הנוגעים לנכסים, תרבות השוכרים, עלויות נכסים, תיקונים והוצאות אחרות, ועוד ועוד.

כתבתי מאמר מיוחד על 7 הסכנות בהשקעה בארצות הברית, ועל 9 הכללים הבסיסיים להבטחת ההשקעה.
לקבלת המאמר חינם, ניתן לשלוח מייל לכתובת re05484@gmail.com

אני מכיר רבים שחשבו שבאמצעות חברת ניהול מקומית ישיגו את השקט הנפשי ויפטרו מהצורך 'ללמוד' את השוק אליו הם נכנסים, אך המציאות מוכיחה שעל אף שחלקם מצליחים בתקופה הראשונה – לאחר זמן הם מגלים את גודל הבעיה אליה נכנסו, מאוחר מדי.

עכשיו התבלבלתי…. אז אתה בעד השקעות בחו"ל או לא?

כפי שאמרתי, כרגע השקעות בחו"ל הן אטרקטיביות בהרבה, אך פשוט צריך לדעת איך לעשות את זה נכון.

אפשרות אחת היא ללמוד את השוק בו אתה רוצה להשקיע. לא הכוונה דרך האינטרנט, זה לא מספיק. אלא לנסוע למקום כמה פעמים, ליצור קשר עם מתווכים וכו', ובעיקר- להיות מוכן לשלם 'דמי לימוד' מטעויות של תחילת הדרך.

מי שמחפש להשקיע בחו"ל באופן פסיבי, ללא הטרחה הקשורה בניהול נכס וללא הסיכונים הכרוכים בהשקעה במקום שאין לו את הידע הנדרש- חייב למצוא שותף מקומי. שותף רציני ומקצועי שמרוויח יחד אתך על כל דולר שהנכס מניב.

דוגמא טובה להשקעה מוצלחת היא השקעה בנכסי MultiFamily. מדובר על מתחמים שלמים של דירות המיועדות  להשכרה בלבד, והן מנוהלות יחד כמקשה אחת. יש כאן שינוי בתפיסה. בדיוק כמו שפעם חנות המכולת השכונתית היתה סל הקניות העיקרי שלנו, וכיום יש רשתות גדולות בהן אנו קונים, ובדיוק כמו שעסקים קטנים רבים נכחדו בגלל רשתות ענק שבלעו את החנויות הקטנות. כך גם בתחום הנדל"ן – במקום להשקיע בדירה אחת, ולהתמודד לבד עם כל הקשיים, כיום חברות ענק לנדל"ן רוכשות באמצעות משקיעים 200, 400 ואפילו 700 דירות ויותר, כאשר כולן מושכרות ומניבות תשואה כבר בעת הקנייה!

כמובן שמדובר על אזורים בהם יש ביקוש גבוה לשכירות, ועל אוכלוסייה טובה. המשקיעים רוכשים חלק מהמתחם, אך הם לא לבד. חברת הנדל"ן רוכשת אף היא חלק מהמתחם, וכל ההכנסות של המתחם מחולקות בשווה בין כולם.

מובן מאליו שישנה שקיפות מלאה לכל המשקיעים. חברת הנדל"ן בה אני עובד גייסה כבר מעל 1,200 משקיעים מהארץ שבדקו היטב את ההשקעה, קיבלו את כל המידע המקצועי הדרוש והשקיעו ביותר מ-4,000 דירות.

אתה בעצם מתכוון לומר שיש כאן פיזור סיכונים גבוה?

בדיוק, אך לא רק. ראשית ברגע שמשקיע נכנס לתמונה ורוכש למעשה נכס נדל"ן מתוך הקופה הגדולה, הוא יודע שהכול מנוהל על ידי מקצוענים בתחום, הראש שלו נקי מדאגות, נקי מטרטורים, אף אחד לא יפנה אליו על פיצוץ בצנרת או כל דבר אחר. יש חברת נדל"ן גדולה שמעסיקה צוות מקצועי שמטפל בכל ההתנהלות מול הדיירים. המשקיע מקבל את התשואה בראש שקט לחלוטין, ומדובר בתשואה שהיא ללא ספק גבוהה משמעותית מהתשואה הממוצעת על השקעה דומה בארץ. מעבר לכך, כפי שאמרת יש כאן פיזור סיכונים גבוה מאוד. אם קרה ודירה אחת התפנתה ועדיין לא נמצאו לה שוכרים, זה דבר שכמעט ולא מורגש.  כל משקיע מקבל את התשואה שלו.

ומה לגבי התשואה, מדוע זו השקעה עם תשואה גבוהה יותר לעומת דירה להשקעה בארץ?

ראשית התשואה על שכירות בארה"ב גבוהה יותר מתשואה על שכירות בארץ. ישנם כמה גורמים לכך, הגורמים המרכזיים הם מחירי הבנייה ומחירי הקרקע. בארץ מחירי הבנייה גבוהים באופן משמעותי מאשר בארצות הברית. הבנייה היא מחומרים זולים יותר וזה הבדל משמעותי במחיר הבנייה. גם היצע הקרקע בארה"ב גבוה יותר מבארץ, וזה משפיע מאוד על מחירי הקרקעות. כך יוצא שהתשואה הממוצעת על שכירות גבוהה יותר מבארץ.

נתון חשוב נוסף – איננו מוותרים על מכירת המתחם ברווח משמעותי, וזאת תוך שנים ספורות. לא מדובר ברווח מעליית שוק הנדל"ן, דבר שאינו בשליטת אף אחד, אלא בהשבחה שתלויה בנו ומביאה לעליית ערך הנכס באופן משמעותי. תשואה גבוהה שוטפת מהשכירות, יחד עם רווח נקי מעליית מחיר הנכס ומכירתו, יוצרים יחד החזר השקעה גבוה במיוחד עבור המשקיעים. יש משקיעים שלאחר מכירת הנכס, השקיעו שוב במתחם חדש בסכום כפול מההשקעה הראשונית. 

נשמע מדהים! זה באמת עובד בשטח?

עובד מעולה כבר כמה וכמה שנים. זה מה שנקרא win-win situation. כולם מרוויחים. המשקיעים רואים את תזרים המזומנים מיידי, ומרוויחים הכנסה בראש שקט החל מהיום הראשון של ההשקעה! חברת הנדל"ן שמושקעת בעצמה במתחם מרוויחה, וגם השוכרים מקבלים שירות ברמה גבוהה וטובה מצוות מקצועי מקומי שמטפל בהם.

למי שמתעניין, אני בהחלט יכול לתת גם דוגמאות ספציפיות של מתחמי MultiFamily שמשקיעים מהארץ רכשו בהם ונהנו מתשואה גבוהה במהלך כל התקופה עד למכירת הנכסים.

כמי שעוסק בתחום האם יש לך מה לומר על המיסוי הכבד בארץ למשקיעים, מס רכישה, מס על דירה שלישית וכיו"ב?

תראה, כל אדם צריך לעשות את מה שטוב לו. אני מכיר בזכות של משרדי הממשלה להנחית עלינו האזרחים את המסים, אבל זה לא אומר שאני כאזרח אחפש להשקיע דווקא היכן שהמסים כבדים הרבה יותר. אני בהחלט לא חושב שחובה להשקיע בארץ. יש מגוון אפשרויות מעולות להשקעה בארה"ב, בלי לשלם מס רכישה ובלי מס על דירה שלישית, פשוט כלכלה חופשית במדינה שמעודדת את הציבור להרוויח. אני עובד בחברה יזמית גדולה ובעלת ותק מוכח של הצלחות. החברה רשומה הן בארץ והן בארה"ב, ויש כמובן משרדים וצוות מקצועי של החברה בארץ. בטחונות המשקיעים הם ברמה הגבוהה ביותר שיש כיום. זכויות כל משקיע מעוגנות הן לפי החוק הישראלי והן לפי החוק האמריקאי. זה עובד מעולה ו70% מהלקוחות חוזרים ומשקיעים בדרך הזו.

קראתם ויש לכם שאלות?
רוצים פרטים על השקעה בנכס מניב בלי כאבי ראש?
מעוניינים בפרטים על הצעות נדל"ן אטרקטיביות?
השאירו פרטים כאן –

* פרטיותך חשובה לנו. לא נעביר את פרטיך